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遇到一房二卖怎么处理?
点击率:499 新闻来源:本站 发表日期:2017/12/21 18:37:22
  

【上海房地产律师余光友,为您提供上海房地产法律咨询,电话:18018622448】


  现在有很多人卖房,然后发现房产开发商或者卖房人将一座房屋卖给了两个购房者,这就是一房两卖,那么究竟什么是一房两卖,一房两卖有什么后果,要怎么应对一房二卖呢?


  一、什么是一房二卖?


  一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受又称房屋的二重买卖不论是个体卖家,还是房产公司,亦或者是房产中介来说,一房两卖都是属于欺骗行为,情节严重的属于诈骗行为。


  二、一房二卖有什么法律后果?


  根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定,卖房人与数个购房者签订合同,在将房屋过户给其中一人后,应当对其他购房者承担违约责任。


  卖房人与数个购房者签订合同后未过户给任何一方,购房者均要求履行合同的,如何确定应当过户的对象?合同法及相关司法解释未有明确规定,各地法院操作不一,如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》规定,未办理房屋所有权转移登记时,先考虑谁实际合法占有房屋;都未实际占有房屋的,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。


  三、一房二卖构成诈骗罪吗?


  (1)犯罪主体:大多是二手房买卖中的自然人


  涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中,且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质,即使存在一房二卖,一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。


  (2)罪名:合同诈骗罪


  卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款,事后又将房屋过户给其他购房者,极容易构成合同诈骗罪。


  刑法第224条的合同诈骗罪,是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。


  “一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪,依然要满足诈骗犯罪的基本构造,即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。


  因此,要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪,必须同时满足三个条件:出卖人具有非法占有购房款的主观目的,购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款。


  (3)构罪形式


  A. 出卖者非房屋实际产权人,与他人签订合同,收取购房款的;

  B. 出卖人伪造房屋权属凭证,与他人签订合同,收取购房款的;

  C. 出卖者已将房屋实际出售过户给他人,又与他人签订合同,收取购房款的;

  D. 出卖者与他人签订合同后,不履行房屋交付和过户义务,逃匿和拒不退还购房款的;

  E. 出卖人明知没有还款能力,将房屋重复抵押或出售,获取贷款或者购房款的;


  (4)排除情形


  下列“一房二卖”应当作为民事纠纷,不应当认定为犯罪:


  A. 出卖人作为实际房屋所有人,与他人签订多份合同,将房屋选择过户给一人,对其他人承担违约责任或者退还房款的;

  B. 出卖人虽未将房屋过户登记给买受人,但已实际交付买受人,且不影响买受人实际使用的;

  C. 名为房屋买卖,实为以房抵债的。


  四、发生一房二卖如何处理?


  (1)两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当优先履行签订在先的合同。

  (2)两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。

  (3)在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下,因这时出卖人已没有所有权,所以他的第二次卖房是无效的。


  五、遇一房二卖时购房者怎么维权?


  出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。“一房二卖”,应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。


  如卖房者是非房地产开发企业的一般人,这种情况下,争议的处理应以合同法作为基础,向违约者主张违约责任。这时,不能主张惩罚性赔偿责任,而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。


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