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买房落户,多纠葛难预料
点击率:446 新闻来源:本站 发表日期:2017/12/21 18:33:47
  

【上海房地产律师余光友,为您提供上海房地产法律咨询,电话:18018622448】


  迁户为由解除合同 法院驳回卖方诉求


  2012年12月,徐某与陈某签订房产买卖协议书,约定徐某将自有房产一套出售给陈某,购房款共计50多万元。陈某依约于当日支付定金1万元。徐某承诺将落户在该房产的原有户籍全部迁出。徐某应自行处理与本房产相关的户口问题,若户口问题没有处理清楚,徐某与陈某双方均有权解除合同。双方同时对付款期限、转移过户期限及违约金进行了约定。


  合同签订后,徐某未履行约定,未如期办理过户,并以房子所带的户口无法迁出为由,诉至法院,请求判令解除原、被告双方签订的买卖合同,原告仅退还被告定金1万元。


  买方陈某辩称,徐某解除合同是因房价不断攀升,有客户愿意以更高的价格向徐某购买,要求其加价不成,才以户口没有处理清楚为由,起诉要求解除买卖协议。徐某应按照约定继续履行合同义务,不得擅自变更或者解除;陈某表示无论户口是否迁出,均愿意接受徐某交付的房屋,并且不因此追究徐某的责任。法院经审理后认为,原告的诉讼请求于法无据,驳回了原告徐某的诉讼请求。


  【法官提示】


  买房人无需对售房者迁出户口支付对价


  针对此案出现的情况,法官提醒,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。根据合同法第一百二十五条第一款规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。


  本案中原、被告双方对“户口问题没有处理清楚,双方均有权解除合同”条款的理解存有争议。法院认为,依双方的约定,徐某将房产内原有户籍迁出是合同义务,陈某并不需为此支付对价,该条款是单务条款,陈某是权利人。现陈某放弃关于户籍的权利,并表示不再追究徐某的责任,亦即徐某如何处理户口问题均可视为已经“处理清楚”,则义务人不应仍保留解除合同的权利。若对该约定解释为,将徐某的合同义务设定为其解除合同的权利,并无需为此承担违约责任,致使徐某以不履行自己的合同义务而得以解除合同,显然有悖诚实信用原则,不足以保护交易安全,故法院最终驳回了原告徐某解除合同的诉讼请求。


  避免购房落户纷争“三部曲”


  《中华人民共和国户口登记条例》第四条第四款规定:“户口登记簿和户口簿登记的事项,具有证明公民身份的效力。”证明公民身份是户口最初始、最基本的效用。随着社会的变迁、城镇化进程的推进、城市间的发展差距,户口不再仅证明公民身份,户口被赋予更多的价值,所附带的效用也越多,直接影响到居民的教育、保障、购房等。不少城市为控制外来人口的大量涌入,更是对户口的取得严加限制。


  购房落户是获得户口的一种途径,由学区房房价居高不下,连年攀升可见一斑。因此,在二手房买卖中,因户口而产生的纠纷也日益增多。为避免因户口而引发房屋买卖合同纠纷,给买房落户的三个建议:


  第一,买方应调查二手房中原有户主的户口情况,如房屋原有的户口数,是否可落户及落户的名额;应向当地公安机关户籍科询问办理户口迁移、落户等相关规定,落实清楚户口迁出迁进的相关流程;尤其对于异地购房的买方,还应了解自己是否符合购房所在地的相关政策,是否具备落户条件。


  第二,应将售房人户口的迁移作为卖方的义务明确写进合同约定中,以免扯皮情况发生。因为若没有对户籍问题明确约定,一旦发生纠纷,由于户籍问题不是明确的财产权利,不是房屋买卖合同必然涉及的内容,因此主张权利的一方很可能会在诉讼中处于不利之地位。


  第三,应明确约定违约责任,以督促卖方积极主动履行义务。在卖方未履行义务时,可依《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,如果遇到“户口老赖”可向法院申请强制执行。


  当然,对于卖方而言,更应事先了解户口迁移的相关政策规定,以免因政策等原因造成事实上不能履行而构成违约,付出惨重的代价;在可以履行的情形下,更应秉持诚实信用原则,忠实履行依法成立的合同,以免讼累。


  作者:安海涛 蓝水凤

  来源:中国法院网


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