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房屋买卖
中介房产纠纷私下协商不成怎么办
点击率:379 新闻来源:本站 发表日期:2017/12/21 17:57:47
  

解决购房过程中发生的房产纠纷,走司法程序包括了以下几个方式:


   1、仲裁解决。


  仲裁又称公断,是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议,自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预,仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出,即具有法律效力,并且仲裁裁决是终局的,不存在当事人上诉的问题。如要采用仲裁方式解决纠纷,购房者和开发商必须订有仲裁协议,自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁,那么就不能采用这种方式解决纠纷。


  2、行政解决。


  购房纠纷的行政解决,是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后,当事人又反悔的纠纷,或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉,由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。就方式而言,行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中,一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行。


  3、诉讼解决。


  购房纠纷的诉讼解决,是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下,解决购房纠纷的一种方式。购房纠纷诉讼有民事诉讼和行政诉讼两种。民事诉讼的当事人是发生购房纠纷的平等民事主体,即公民、法人或非法人组织,购房纠纷的民事诉讼,由人民法院民事审判庭(有些地方人民法院设有专门的房地产审判庭)根据《民事诉讼法》的规定进行审理。行政诉讼是行政行为的相对人因不服具体行政行为而提起的诉讼。行政诉讼一方当事人是公民、法人或非法人组织,另一方是对前者做出具体行政行为的行政机关。购房纠纷的行政诉讼,由人民法院行政审判庭根据《行政诉讼法》的规定进行审理。无论是民事诉讼,还是行政诉讼,均分为一审诉讼与二审诉讼。如果当事人对一审人民法院的判决不服,可向其上一级人民法院提起上诉,如再对二审(终审)人民法院的判决不服,可在两年内申请复审。但对于已生效的判决书,债权人可申请法院强制执行。


  打房地产官司的技巧


  针对一房二主的情况,作为商品房的买主,在房屋买卖合同生效后,要及时地办理房屋过户手续,如果商品房卖主不方便办理的话,也可建议其委托他人代理,以免购房落空;作为商品房的卖主,要有合同意识,合同一经签订就具有法律效力,任何一方不得擅自撕毁合同,否则,要负法律责任,且往往得不偿失。这就是法律--公平和正义的保护神。《城市私有房屋管理条例》第六条规定:"房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。"因此,因买卖而发生房屋所有权转移的,应当办理所有权转移、变更登记手续,即通常所说的过户登记手续。这里的"过户登记"是物权发生变动时具有公示性质的登记,其目的在于向他人展示,标的物所有权已发生转移;若没有进行公示登记,则不发生物权变动的效力,不能对抗善意第三人。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第九条也规定:"法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。"按照《城市私有房屋管理条例》的规定,房屋买卖中的过户登记就属于这种情况。


  针对已出租的房屋的买卖,所有权人在出卖已经出租的房屋时,必须按照法律规定的要求去做,才能使自己的愿望变成现实。由于法律对此规定得比较抽象,这里笔者给大家介绍一下具体方法和步骤。首先,如果房屋所有权人想卖房,应提前3个月以书面形式通知承租人,送达时让其签字,并给承租人一定的思考和决定时间,最好约定具体的时间,如可以约定让承租人在15日内给以买还是不买的答复。其次,约定期限已满时,应该到承租人处进行确认到底买还是不买。如不买让其签字,不能空口无凭;如果买,双方可以进一步协商;在协商过程中,如果出现对方不想买的情况,应该让其再签字。这样就不会出现麻烦了。