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二手房买卖攻略,不看你会吃亏的!
点击率:385 新闻来源:本站 发表日期:2017/12/21 18:18:27
  

【上海房地产律师余光友,为您提供上海房地产法律咨询,电话:18018622448】

  二手房买卖比一手房买卖的程序更复杂,交易难度更大,交易风险也更大。因此怎么避免产生纠纷是众多买家所关注的。

  下面跟大家谈谈买方如何在二手房买卖中最大限度的维护自己的合法权益吧!

  签订合同前

  1、要审查房屋权属,确认房主真实身份

  房屋所有权证(即房产证)是证明卖方对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易对买方来说存在得不到房屋的极大风险。因此,买方在签订合同前需要核实卖方的真实身份,即查看房产证上的产权人与卖方的身份证是否一致。如果房屋属于共有的,买方还要查看所有房屋共有人同意出售房屋的书面证明。因为如果只是部分共有人擅自处分房屋,那么合同未在其他共有人同意的情况下一般会被认定为无效。

  2、了解土地的使用性质

  都说买房需要落实两证。这另外一本证就是土地使用权证。就是说买方应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,而出让是房主已缴纳了土地出让金,买方对房屋享有较完整的权利。

  还应注意的是土地的使用年限,目前我国根据不同用途的土地规定了不同的出让年限,有40年、50年、70年和无期。如果一个房屋的土地使用权仅有50年,房主已使用20年,这时买方就得自己衡量,是否买同地段土地使用权为70年商品房会更划算了。

  3、实地查看房屋质量

  这也是买方签订合同之前至关重要的一步。小编认为这步需要实地考察与询问物业、邻居相结合。

  第一,观察房屋的内部结构。如户型是否实用,管线走向是否安全、合理,天花板有无漏水的痕迹,墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等。

  第二,查看房屋是否存在私自搭建违章建筑的情况。

  第三,充分检查房屋水、电问题。检查水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量,以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象。

  值得注意的是,由于是二手房,卖家可能做一些新装修来掩盖房屋缺陷。因此,买方要睁大眼睛,多个心眼,注意墙壁上是否有新装修来掩盖裂缝的情况。

  此外,买方还应该向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题等等。

  签订合同时

  二手房买卖一般会涉及到两个合同,一个是定金合同,另一个是买卖合同。

  1、关于定金合同

  根据调查,定金纠纷在二手房交易纠纷中占的比例较高。为了防止卖方收了定金之后提高房屋总价,买卖双方要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见,这样买卖双方都会有保障。

  协议中约定定金后,即适用定金罚则。定金的认定非常严格,既要在合同中明确定金的数目,在出具收据时,也必须明确为“定金”二字(不要写错别字)。同时定金合同是一种实践性合同,即只有实际交付了定金后,合同才成立,没有实际交付的,也不成为定金。

  2、关于买卖合同

  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还是应约定清楚,如:合同主体、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

  重点提醒大家注意标明以下三个问题:

  A、违约责任

  任何一个合同,签约时都应该明确写清双方的权利义务,房产交易金额往往较大,为了能避免以后出现扯皮现象,更应该明晰权责。

  目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却几乎没有约定,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降。因此,为确保合同条款的最终落实,建议大家在签订合同时对违约金的赔付时间做个约定。

  B、注明费用交接时间

  这是二手房买卖中房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款。交接时间是划分买卖双方责任的关键,因此一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。有些卖方恶意长期拖欠这些费用,买受人并不知情,若不约定有可能要吃哑巴亏。

  C、户口问题

  卖家的户口没有及时迁出,是最易危及到买家利益的。因此,买方切记在合同中约定过户前卖方需保证迁出户口。买方在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅卖方的户口是否已经迁出。如果卖方户口要在交房后才可迁出,则买方一定要与卖方就此问题约定清楚。

  来源:掌上法律咨询

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